Einschlag auf den Eigenmietwert in Härtefällen

Der Eigenmietwert in der Steuererklärung

Alle Häuser- und Wohnungsbesitzer, die nicht vermieten, kennen Ihn, und mögen Ihn meist nicht. Den Eigenmietwert. Je nach Kanton unterschiedlich berechnet aber immer zu als Einkommen zu versteuern, das ist allgemein bekannt.

Reduktion des Eigenmietwerts

Was aber viele nicht wissen, ist, dass er sich in speziellen Fällen und nur in gewissen Kantonen reduzieren lässt. Das Zürcher Steuerbuch schreibt beispielsweise in seiner Weisung:

«Auf dem nach der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 berechneten Eigenmietwert ist den Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern, von Stockwerkeigentum und von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern weiterhin ein angemessener Einschlag zu gewähren, wenn der Eigenmietwert zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Steuerpflichtigen in einem offensichtlichen Missverhältnis steht»

Heisst konkret: Der Steuerpflichtige kann einen Einschlag auf den Eigenmietwert in sogenanten Härtefällen beim Steueramt erwirken.

Wann liegt ein Missverhältnis beim Eigenmietwert vor? 

Ein Missverhältnis liegt dann vor, wenn gemäss Faustregel der Eigenmietwert höher ist als 1/3 der Einkünfte und die in der Liegenschaft lebende Person weniger als 600’000 Franken Vermögen hat.

Was müssen Sie tun? Sie müssen den Einschlag als Reduktion auf den Eigenmietwert berechnen und diese Berechnung der Steuererklärung beilegen und den reduzierten Eigenmietwert eintragen. Der Pauschalabzug für den Unterhalt der Immobilie ist nach wie vor 20% des nicht-reduzierten Eigenmietwertes.

Reduktion des Eigenmietwerts: In welchen Kantonen können Sie den Einschlag geltend machen? 

In den folgenden Kantonen kann ein Einschlag geltend gemacht werden:

1. Zürich ZH,
2. Genf GE,
3. Graubünden GR,
4. Luzern LU,
5. Obwalden OW,
6. Schaffhausen SH,
7. St. Gallen SG,
8. Waadt VD.

Insbesondere in den Kantonen Aargau und Bern ist dies leider nicht möglich.

Wer kann von einer Reduktion des Eigenmietwerts profitieren?

Betroffen sind meist Rentner mit kleinen Renten und wenig Vermögen, die in grossen Häusern mit hohen Eigenmietwerten leben. Eine Prüfung der Sachlage und der Kriterien kann sich lohnen und wir als Steuerberater helfen Ihnen gerne dabei, Steuern zu sparen.

Berechnung und Beispiel für den Einschlag EMW in der Steuererklärung

Bei einem Einkommen von etwa 46'000 Franken aus Renten würde das steuerbare Einkommen ohne Reduktion des EMW übermässig ansteigen. Mit dem Einschlag können so Steuern gespart werden und es stehen mehr Mittel zur freien Verfügung.

Individuelle Berechnung in der Steuererklärung

Mit den Angaben aus diesem Artikel zu Vermögen, Einkommen, Rente und Eigenmietwert berechnen wir gerne eine allfällige Reduktion. Am einfachsten buchen Sie aber gleich einen Termin für Ihre Steuererklärung.