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13. April 2024
Während sich für viele jüngere Menschen und Familien die Frage "Mieten oder Kaufen" stellt, sehen sich Eigenheimbesitzer oft mit der Frage konfrontiert, was mit der Immobilie zu tun ist, wenn sich die persönliche Situation ändert und die eigene Nutzung nicht mehr im Zentrum steht: vermieten oder verkaufen? Grund dafür kann ein Wohnortwechsel sein, die Kinder ziehen aus oder es wurde ein geeigneteres Wohnobjekt gefunden.
Aus finanzieller Sicht lohnt sich eine Vermietung eines Einzelobjektes selten: die Renditen sind bescheiden, der Verwaltungsaufwand relativ hoch und je nach Lage kann der Leerstand zu Schwankungen führen. Oft wird auch vergessen, dass Renovationen und schliesslich ein Neubau hohe Investitionen nach sich ziehen. Obwohl ein Renditeobjekt belehnbar ist, besteht eine starke Bindung an das Objekt und den Ort. Trotzdem kann es Gründe geben, das Eigentum zu behalten, den Ertrag zu optimieren und Verkauf oder Entwicklung gezielt zu planen. Die Einkommenssteuern und Zugang zu Kapital spielen hier eine entscheidende Rolle. Diese wiederum verändern sich laufend mit der Lebenssituation.
Ein Verkauf rückt die Vermögenssituation in den Vordergrund und bedingt die Abklärung der GGSt im voraus. Nach dem erfolgreichen Hausverkauf muss der Finanzplan die Zielrendite umsetzen können. Die Optimierung des Verkaufs mit einer Entwicklung stellt eine Variante dar, weil das Grundstück den eigentliche wertvollen Teil darstellt. Eine Abwicklung in Etappen bedingt eine steuertechnisch vetiefte Abklärung.
Vermieten oder verkaufen, wer kann beraten?
Bestehen Unsicherheiten, lohnt es sich die folgenden Fragen zu beantworten. Es sind dieselben, die auch in einem Beratungsgespräch verwendet werden:
| Fragen | Warum ist das wichtig? |
| Formulierung der Anfrage des Mandanten | Verändert sich die Situation eines Eigenheimbesitzers, ist es wichtig, die intrinsische Motivation des Mandanten zu kennen, in eigenen Worten formuliert. Fragen dazu: Was hat sich geändert? Was passt nicht (mehr)? Was ist der Antrieb für die Veränderung? Was soll oder muss erreicht werden? Sind die Ziele persönlich, für die Familie, Kinder? |
| Allgemeine Situation | |
| Gibt es persönliche Gründe, warum das Sie das Objekt behalten möchten? Emotionale Bindung, Kinder, spätere Nutzung, regionale Verwurzelung, usw.? | Die Finanz- und Steuerplanung zeigt am Ende was sich lohnt. Die Rahmenbedingungen und persönliche Ziele sollten aber immer Priorität haben. |
| Gibt es persönliche Gründe, warum das Sie sich vom Objekt trennen möchten? | Die Finanz- und Steuerplanung zeigt am Ende was sich lohnt. Die Rahmenbedingungen und persönliche Ziele sollten aber immer Priorität haben. |
| Finanzielle Ziele: gibt es spezielle Ziele oder Wünsche mit grösserem Kapitalbedarf? | Alle Varianten können zu einem steten Einkommen, aber auch zu Generierung von Liquidität gestaltet werden. |
| Aktuelle Situation | Die aktuelle Finanzsituation entnehmen wir der Steuererklärung. |
| Zukünftige Situation und Pläne für die nächsten 10-20 Jahre, Pensionierung und Renten. Sind Mieteinkünfte z.B . im Renteneinkommen eingeplant? | Zusatzinformationen zur finanziellen Lage, Pläne und Ansprüche sind besonders wichtig in Bezug auf Finanzierbarkeit und Tragbarkeit der Optionen. |
| Zukünftige Wohnsituation: zur Miete, in einem neuen Eigenheim (Ersatzobjekt)? Mit welcher Miete bzw. welchen Kosten für das Ersatzobjekt wird gerechnet? | Die neue Wohnsituation ist bei GGSt, Einkommenssteuer und Tragbarkeit relevant. |
| Angaben zum Objekt | |
| Kaufpreis | Aus den folgenden Angaben lassen sich die Steuerfolgen (GGSt) beim Verkauf abschätzen. |
| Wann wurde die Immobilie gekauft? | |
| Wann wurde die Immobilie gebaut? | |
| Wann wurde die Immobilie das letzte Mal renoviert? | |
| Wieviel wurde in die Renovation investiert? | |
| Genaue Adresse des Objekts, Art, Anzahl Zimmer, Wohnfläche, Grundstückfläche (ungefähr), Zustand (neu, gut unterhalten, renovationsbedürftig)? | Mit modernen Tools kann der Marktwert einer Immobilie mit wenigen Angaben schnell grob ermittelt werden. |
| Fragen zum Vorgehen | |
| In welchem Zeitrahmen soll eine allfällige Transaktion stattfinden? | Siehe auch persönliche Situation. Wer z.B. wegzieht, möchte sich schnell von einer Immobilie trennen. |
| In welcher Form wird Unterstützung benötigt? | Bestehen schon Arrangement für Verwaltung der Vermietung, Makler für den Verkauf, Vermögensberater? Eine komplexe Transaktion bedingt eine Gesamtplanung, Spezialisten sollten aber mit Detailthemen beauftragt werden. |
Bei Simpletax beraten wir Sie gesamthaft in Steuersachen und ziehen Spezialisten für Immobilien, Hypothek, Verwaltung, Vorsorge und Anlagen heran, um mögliche Umsetzungen frühzeitig zu klären und Optionen aufzuzeigen.
Zögern Sie nicht uns für eine unverbindliche Offerte für die Beratung zu kontaktieren.
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immobilien, steuerberatung, steuerplanung
