Die 7 häufigsten Stolpersteine bei der Grundstückgewinnsteuer
- Steuerwissen ist erforderlich zur Auslegung und Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
- Erfahrung mit der lokalen bzw. kantonalen Eigenheit des Steuergesetzes
- Zürich
- Aargau
- Bern
- St. Gallen
- Luzern
- Graubünden
- Abzüge für Kosten beim Verkauf
- Dokumentation der Anlagekosten
- Frist verpasst
- Fristerstreckung nicht eingereicht
- Steuerberatung für die Grundstückgewinnsteuer ist schwierig zu finden und kann sehr teuer sein
Conoscenze fiscali per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari
Die Grundstückgewinnsteuer wurde auf Bundesebene gesetzlich eingeführt. Bei der Berechnung gelten für Privatpersonen jedoch kantonale Gesetze, die entsprechendes Steuerwissen erfordern. Oft sind die Berechnungen an komplexe, teils mehrstufige Regelwerke und Steuersätze gebunden. In einigen Kantonen hat auch die Standortgemeinde einen Einfluss auf die Steuerberechnung.
Compili l’imposta sugli utili immobiliari online
Die wenigsten Kantone kennen einen Prozess um die Steuererklärung für den Grundstückgewinn online auszufüllen. Im Kanton Aargau behilft man sich mit einer Papierlösung, die jedoch sehr schlank gehalten ist. Es empfiehlt sich, Varianten in einem Rechenblatt (xls / Excel, o.ä.) einzugeben und das finale Ergebnis auf das Formular zu kopieren. In Bern wird ebenfals Papier verschickt, wobei dort sogar eine 2-seitige und eine detaillierte 4-seitige Variante existieren, also ein komplizierter Prozess und eine nicht ganz einfache Berechnung. Im Kanton Zürich gibt es Formulare, die auch als pdf verfügbar sind. Je nach Gemeinde gibt es kleine Unterschiede (im wesentlichen zwischen Stadt und Land).
Kantonale Eigenheiten der Grundstückgewinnsteuer
Per i privati, l’imposta sugli utili immobiliari viene riscossa come imposta speciale nel Cantone e nel Comune al momento della vendita della casa o dell’appartamento. L’imposta è quindi dovuta al momento della realizzazione del profitto. Il principio segue la legge federale ed è uguale in tutti i cantoni: più breve è il periodo di proprietà, più alta è l’imposta. Il risparmio fiscale può quindi essere ottenuto soprattutto prolungando o ottimizzando il periodo di detenzione. Inoltre, l’imposta può anche essere progressiva, vale a dire che più alto è il profitto assoluto, più alta sarà l’aliquota fiscale.
Dove si paga l’imposta sugli utili immobiliari?
L’imposta sugli utili immobiliari è sempre dovuta nel luogo in cui si trova l’immobile.
Posta dall’ufficio delle imposte di altri cantoni
Di conseguenza, i contribuenti ricevono anche la posta dall’ufficio delle imposte del rispettivo cantone, città o comune in cui si trova l’immobile. Spesso non si tratta del Cantone di residenza (in caso di eredità, investimento immobiliare, casa di vacanza, trasferimento tra Cantoni o all’estero).
Cantone di Zurigo
Nel Cantone di Zurigo, l’imposta sugli utili immobiliari è normalmente compresa tra il 5% e il 40%. Se il periodo di detenzione è molto breve, viene applicato un malus che aumenta l’aliquota a 1,5 volte l’aliquota massima normale, ossia il 60% del guadagno totale della proprietà in termini assoluti!
L’aliquota fiscale è progettata per essere progressiva, il che significa che si devono pagare meno tasse sui guadagni minori a parità di periodo di detenzione. La progressione fiscale raggiunge già l’aliquota massima per le plusvalenze immobiliari superiori a 100.000 franchi svizzeri. In pratica, questo significa che per la maggior parte delle persone è lecito aspettarsi la massima aliquota fiscale non appena la quota di profitto supera i 100.000 franchi svizzeri.
Esempio di calcolo per l’imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Zurigo:
Periodo di detenzione in anni Aliquota fiscale per 100.000 guadagni immobiliari Aliquota fiscale per 1 milione di plusvalenze immobiliari < 1 anno 44.1% 58.4% < 2 anni 36.8% 48.7% < 5 anni 29.4% 38.9% > 5 anni 27.9% 37.0% > 10 anni 23.5% 31.2% > 15 anni 19.1% 25.3% > 20 anni 14.7% 19.5% Quelle: Steuergesetz Kanton ZH, StG 225, eigene Berechnungen
Come si può notare, le aliquote fiscali si avvicinano ai limiti del 20% e del 60% per i profitti elevati e per i periodi di detenzione lunghi e brevi, rispettivamente.
A prescindere dall’entità del profitto, le consigliamo di utilizzare la pianificazione fiscale a scaglioni in una fase iniziale per ottimizzare le imposte. Oltre a risparmiare sulle tasse, anche il finanziamento (l’uscita dal mutuo, la penale di rimborso anticipato solitamente elevata) e l’ordine di vendita possono essere effettuati in modo più favorevole.
Imposta sugli utili immobiliari nella città di Zurigo
In linea di massima, i requisiti cantonali si applicano anche alla città di Zurigo. A causa dell’elevato numero di cambi di proprietà in città, il processo nella città di Zurigo può richiedere più tempo e una stretta collaborazione con l’ufficio delle imposte. Può trovare altri semplici consigli fiscali per Zurigo in questo articolo.
Imposta sui guadagni immobiliari nella città di Winterthur
I suggerimenti fiscali per la città di Winterthur sono disponibili qui.
Città di Uster
Il Comune di Uster rimanda i contribuenti direttamente al modulo elettronico cantonale per la dichiarazione delle plusvalenze immobiliari. Questo viene anche inviato in forma cartacea con la valutazione.
Cantone di Argovia
Nel Cantone di Argovia, l’imposta sugli utili immobiliari è gestita dall’ufficio delle imposte dei comuni. La dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari di 4 pagine fornisce informazioni dettagliate sulle deduzioni e sulla riduzione dell’aliquota fiscale dal 40% al 5% per un periodo di detenzione di 25 anni. L’aliquota fiscale è proporzionale.
Cantone di Berna
Nel Cantone di Berna, l’amministrazione fiscale cantonale è responsabile della dichiarazione dei guadagni immobiliari. Una riduzione dell’aliquota fiscale inizia a partire dal 5° anno del periodo di detenzione e ammonta al 2% all’anno, fino a un massimo del 70%. Se la durata è inferiore a 5 anni, viene applicata una maggiorazione (10% – 70%).
Le aliquote fiscali nel Cantone di Berna sono progressive e l’imposta cantonale, comunale e parrocchiale viene moltiplicata per un fattore di investimento, il che rende il calcolo piuttosto complicato.
Esempio:
Una famiglia riformata vende il proprio appartamento di città a Berna dopo il trasferimento dei figli e realizza un profitto lordo di 200.000 franchi svizzeri dopo 20 anni. L’utile imponibile viene quindi ridotto del 40% (= 20 x 2%). Il calcolo dell’investimento e dell’aliquota fiscale determina un’imposta sugli utili immobiliari dovuta di 36.312 franchi svizzeri (aliquota fiscale effettiva del 18,2%).
Quelle: taxme
Risparmiare l’imposta sulle plusvalenze immobiliari: Con una dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari correttamente compilata, può far valere ulteriori costi di investimento e investimenti nell’appartamento e nel condominio entro 20 anni. L’esperienza dimostra che tali situazioni comportano una riduzione degli utili di 40.000-60.000 franchi svizzeri, che corrisponde a un risparmio fiscale di circa 9.000 franchi svizzeri. I risparmi aumentano automaticamente di conseguenza con l’aumento dei profitti, grazie alla progressione dell’aliquota fiscale.
Cantone di San Gallo
Nel Cantone di San Gallo, l’imposta sugli utili immobiliari si applica a partire da un importo di 2.200 franchi svizzeri. Ha una struttura progressiva e passa a un’aliquota semplice del 10% per i profitti superiori a 600.000 franchi svizzeri. L’aliquota semplice per l’imposta sui guadagni immobiliari deve essere moltiplicata per l’aliquota fiscale, ad esempio 335%.
Periodo di detenzione
Per un periodo di detenzione inferiore a 5 anni, si applica una sovrattassa molto ridotta, pari all’1% all’anno, secondo gli standard cantonali. A partire dai 15 anni, si applica una riduzione dell’1% – 1,5% con un massimo del 20% – 40,5%, a seconda dell’importo vinto.
Per gli immobili occupati dal proprietario e per quelli posseduti da più di 20 anni, si applicano disposizioni speciali per quanto riguarda l’aliquota fiscale e il calcolo dei costi di investimento.
Cantone di Lucerna
Nel Cantone di Lucerna, si applica un’indennità di 13.000 franchi svizzeri. L’imposta progressiva è legata all’aliquota dell’imposta sul reddito (“per unità”), e l’aliquota per le persone single si applica sempre. L’aliquota fiscale massima attuale è del 5,8%. L’aliquota fiscale del 4,2 si applica ugualmente a tutti i comuni di Lucerna.
Periodo di detenzione
I periodi di detenzione inferiori a 6 anni sono soggetti a una sovrattassa del 10% per ogni anno di periodo di detenzione ridotto. A partire da 8 anni si applica uno sconto di proprietà dell’1% all’anno, fino a un massimo del 25%.
Kanton Graubünden
Nel Cantone dei Grigioni, l’imposta sugli utili immobiliari varia tra il 5% e il 15%. Anche in questo caso, il periodo di detenzione determina l’importo dell’imposta.
Per l’elaborazione viene concesso un periodo di 90 giorni e la presentazione avviene tramite un software specializzato.
In relazione alle case di villeggiatura e allo status di residenza secondaria, la residenza permanente e principale deve essere attentamente considerata quando si tratta di differire l’imposta sui guadagni immobiliari.
Abzüge für Verkaufskosten
I costi evidenti, come l’inserimento di un immobile o la consulenza di vendita, possono essere dedotti come spese di vendita nella maggior parte dei cantoni. Anche le spese notarili vengono sostenute per la vendita. Tuttavia, ci sono anche dei costi nascosti, come la penale di rimborso anticipato, che possono essere dedotti dal reddito imponibile.
Berechnung der Anlagekosten
Questi costi, che riducono il profitto, sono anche facili da sommare in teoria. In pratica, però, gli investimenti sono spesso dimenticati, non è chiaro se non si tratti di costi di manutenzione, oppure non ci sono prove di investimenti che aumentano il valore.
Dokumentation der Anlagekosten gemäss Wegleitung
Su questo punto, vale la pena di discutere con le autorità fiscali prima dell’accertamento, al fine di ottenere il massimo. In questo modo, si può creare chiarezza o trovare un compromesso per gli investimenti con un margine di interpretazione. Questo aspetto viene spesso sottovalutato, perché ogni immobile e ogni progetto di costruzione è unico e deve essere compreso dalle autorità fiscali nel suo complesso. Se questo viene realizzato solo in un secondo momento, è necessario presentare un’obiezione, che raramente porta al successo.
Le deduzioni per gli investimenti sono gli ostacoli più costosi per l’imposta sugli utili immobiliari. A seconda della proprietà da vendere, i documenti devono essere visionati uno per uno.
Einschätzung des ursprünglichen Kaufpreises
Nel caso di vecchie proprietà, il contribuente beneficia di un lungo periodo di detenzione, ma il prezzo di acquisto era spesso relativamente basso e l’imposta sui guadagni immobiliari è di conseguenza elevata.
La maggior parte delle leggi riconosce delle opzioni per determinare i costi principali. È importante calcolare tutte queste opzioni e scegliere quella più favorevole. Anche l’eredità e la successione legale giocano un ruolo importante.
Anche la valutazione dei costi di investimento è un ostacolo critico per l’imposta sugli utili immobiliari.
Keine Fristen verpassen
Il termine di presentazione nella maggior parte dei cantoni è di 30 giorni. In molti casi fiscali, tuttavia, non è possibile rispettare questa scadenza a causa del notevole impegno richiesto per la documentazione o perché è necessario richiedere i documenti a commercianti o autorità.
Fristerstreckung bei der Grundstückgewinnsteuer
È sempre possibile richiedere una proroga per la scadenza dell’imposta sugli utili immobiliari. Questo non deve essere giustificato.
Se la scadenza non viene rispettata, una proroga della scadenza viene presentata troppo tardi o viene richiesta una proroga ripetuta della scadenza, ciò può portare a ulteriori tasse, sanzioni e, infine, a un accertamento sulle pratiche catastali note all’ufficio delle imposte.
Steuerberatung für die Grundstückgewinnsteuer ist schwierig zu finden und kann sehr teuer sein
Per i privati, la vendita di una casa o di un appartamento è un evento decisivo che spesso avviene tra le fasi della vita o coincide con altri eventi personali.
Poiché l’attenzione si concentra sulle vendite di immobili e l’imposta sulle plusvalenze immobiliari viene spesso ignorata, è spesso difficile trovare un consulente fiscale con breve preavviso e non è chiaro quali costi ciò comporti. Su Simpletax, i prezzi per la dichiarazione delle plusvalenze immobiliari sono noti in anticipo e la consulenza fiscale può essere ottenuta anche come cliente non esistente. Un altro vantaggio per i clienti esistenti è che la dichiarazione dell’immobile è già documentata per le imposte ordinarie.
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