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Die 7 häufigsten Stolpersteine bei der Grundstückgewinnsteuer
- Steuerwissen ist erforderlich zur Auslegung und Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
- Erfahrung mit der lokalen bzw. kantonalen Eigenheit des Steuergesetzes
- Zürich
- Aargau
- Bern
- St. Gallen
- Luzern
- Graubünden
- Abzüge für Kosten beim Verkauf
- Dokumentation der Anlagekosten
- Frist verpasst
- Fristerstreckung nicht eingereicht
- Steuerberatung für die Grundstückgewinnsteuer ist schwierig zu finden und kann sehr teuer sein
Steuerwissen für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer wurde auf Bundesebene gesetzlich eingeführt. Bei der Berechnung gelten für Privatpersonen jedoch kantonale Gesetze, die entsprechendes Steuerwissen erfordern. Oft sind die Berechnungen an komplexe, teils mehrstufige Regelwerke und Steuersätze gebunden. In einigen Kantonen hat auch die Standortgemeinde einen Einfluss auf die Steuerberechnung.
Die Grundstückgewinnsteuer online ausfüllen
Die wenigsten Kantone kennen einen Prozess um die Steuererklärung für den Grundstückgewinn online auszufüllen. Im Kanton Aargau behilft man sich mit einer Papierlösung, die jedoch sehr schlank gehalten ist. Es empfiehlt sich, Varianten in einem Rechenblatt (xls / Excel, o.ä.) einzugeben und das finale Ergebnis auf das Formular zu kopieren. In Bern wird ebenfals Papier verschickt, wobei dort sogar eine 2-seitige und eine detaillierte 4-seitige Variante existieren, also ein komplizierter Prozess und eine nicht ganz einfache Berechnung. Im Kanton Zürich gibt es Formulare, die auch als pdf verfügbar sind. Je nach Gemeinde gibt es kleine Unterschiede (im wesentlichen zwischen Stadt und Land).
Kantonale Eigenheiten der Grundstückgewinnsteuer
Für Privatpersonen wird die Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer im Kanton und der Gemeinde erhoben wenn das Haus oder die Wohnung verkauft wird. Die Steuer wird also fällig wenn der Gewinn realisiert wird. Das Prinzip folgt dem Bundesgesetz und ist in allen Kantonen gleich: die Steuer soll höher ausfallen je kürzer die Besitzdauer ist. Steuern sparen kann man also vor allem mit einer Verlängerung oder Optimierung der Haltedauer. Zudem kann die Steuer auch progressiv ausfallen, das heisst je höher der absolute Gewinn ist, desto höher wird der Steuersatz sein.
Wo ist die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten?
Die Grundstückgewinnsteuer ist immer dort zu entrichten wo das Verkaufsobjekt steht.
Post vom Steueramt anderer Kantone
Entsprechend erhalten Steuerpflichtige auch Post vom Steueramt des jeweiligen Kantons, der Stadt oder Gemeinde wo sich die Liegenschaft befindet. Dies ist oft nicht der Kanton des Wohnorts (bei Erbschaften, Renditeimmobilien, Ferienwohnung, Umzug zwischen Kantonen oder ins Ausland).
Kanton Zürich
Im Kanton Zürich beträgt die Grundstückgewinnsteuer im Normalfall zwischen 5% und 40%. Bei einer sehr kurzen Haltedauer kommt ein Malus zum Einsatz, der den Satz auf das 1.5-fache des normalen Maximalsatzes hochtreibt, also in absoluten Werten 60% des gesamten Grundstückgewinns!
Der Steuersatz ist progressiv ausgelegt, das heisst, dass für kleinere Gewinne weniger Steuern bezahlt werden müssen bei gleicher Haltedauer. Die Steuerprogression erreicht bei über 100’000 CHF Grundstückgewinn bereits den Maximalsatz. In der Praxis heisst das für die meisten, dass mit Maximalsteuersätzen zu rechnen ist, sobald der Anteil des Gewinns über 100’000 Franken dominiert.
Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer Kanton Zürich:
Haltedauer in Jahren Steuersatz bei 100’000 Grundstückgewinn Steuersatz bei 1 Mio. Grundstückgewinn < 1 Jahr 44.1% 58.4% < 2 Jahre 36.8% 48.7% < 5 Jahre 29.4% 38.9% > 5 Jahre 27.9% 37.0% > 10 Jahre 23.5% 31.2% > 15 Jahre 19.1% 25.3% > 20 Jahre 14.7% 19.5% Quelle: Steuergesetz Kanton ZH, StG 225, eigene Berechnungen
Wie man sieht, nähern sich die Steuersätze den Grenzen von 20% bzw. 60% für hohe Gewinne und lange, respektive kürzeste Haltedauern.
Unabhängig vom Gewinnbetrag empfehlen wir, die zeitliche Staffelung durch eine frühzeitige Planung zur Steueroptimierung einzusetzen. Neben den dem Steuern Sparen können auch die Finanzierung (Ausstieg aus der Hypothek, die meist hohe Vorfälligkeitsentschädigung) und der Verkaufsauftrag günstiger durchgeführt werden.
Die Grundstückgewinnsteuer in der Stadt Zürich
Grundsätzlich gelten die kantonalen Vorgaben auch in der Stadt Zürich. Aufgrund der hohen Zahl der Handänderungen in der Stadt kann der Prozess in der Stadt Zürich länger dauern und eine enge Zusammenarbeit mit dem Steueramt erfordern. Weitere einfache Steuertipps für Zürich gibt es in diesem Artikel.
Die Grundstückgewinnsteuer in der Stadt Winterthur
Die Steuertipps für die Stadt Winterthur sind hier zu finden.
Stadt Uster
Die Stadt Uster verweist Steuerpflichtige direkt auf das kantonale elektronische Formular für die Grundstückgewinnsteuererklärung. Dieses wird auch in Papierform mit der Einschätzung versandt.
Kanton Aargau
Im Kanton Aargau wird die Grundstückgewinnsteuer vom Steueramt in den Gemeinden betreut. Die 4-seitige Grundstückgewinnsteuererklärung informiert im Detail über Abzüge und die Reduktion des Steuersatzes von 40% auf 5% über eine Haltedauer von 25 Jahren. Der Steuersatz ist proportional.
Kanton Bern
Im Kanton Bern ist die kantonale Steuerverwaltung zuständig für die Grundstückgewinnsteuererklärung. Eine Reduktion des Steuersatzes beginnt ab dem 5. Jahr der Haltedauer und beträgt 2% pro Jahr, aber maximal 70%. Bei einer Dauer von weniger als 5 Jahren kommt ein Zuschlag zur Anwendung (10% – 70%).
Steuersätze sind im Kanton Bern progressiv und die Kantons-, Gemeinde- und Kirchgemeinde-Steuer wird mit einem Anlage-Faktor multipliziert, was die Berechnung recht kompliziert macht.
Beispiel:
Eine reformierte Familie verkauft nach dem Auszug der Kinder die Stadtwohnung in Bern und macht einen Rohgewinn von 200’000 Franken nach 20 Jahren. Der steuerbare Gewinn ist somit um 40% (= 20 x 2%) reduziert. Die Anlage- und Steuersatzberechnung führt zu einer fälligen Grundstückgewinnsteuer von 36’312 Franken (effektiver Steuersatz von 18.2%).
Quelle: taxme
Grundstückgewinnsteuer sparen: Mit einer korrekt ausgefüllten Grundstückgewinnsteuererklärung können innerhalb 20 Jahren weitere Anlagekosten und Investitionen an Wohnung und StwEG geltend gemacht werden. Erfahrungsgemäss kommen in solchen Situationen 40’000 – 60’000 Franken an Gewinnreduktion zusammen, was einer Steuereinsparung von ca. 9’000 Franken entspricht. Entprechend höher werden die Einsparungen automatisch bei höheren Gewinnen aufgrund der Progression des Steuersatzes.
Kanton St. Gallen
Im Kanton St. Gallen gilt die Grundstückgewinnsteuer ab einem Betrag von 2’200 Franken. Sie ist progressiv ausgestaltet und steigt auf einen einfachen Steuersatz von 10% für Gewinne über 600’000 Franken. Der einfache Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer ist mit dem Steuerfuss zu multiplizieren, zum Beispiel 335%.
Haltedauer
Für eine Haltedauer unter 5 Jahren fällt ein im kantonalen Vergleich sehr kleiner Zuschlag von 1% pro Jahr an. Ab 15 Jahren gilt eine Ermässigung von 1% – 1.5% mit einem Maximum von 20% – 40.5%, je nach Gewinnhöhe.
Für selbstbewohnte Liegenschaften und die Besitzdauer von über 20 Jahren gelten spzielle Bestimmungen bezüglich Steuertarif und Berechnugn der Anlagekosten.
Kanton Luzern
Im Kanton Luzern gilt ein Freibetrag von 13’000 Franken. Die progressive Steuer ist an den Einkommensteuertarif gekoppelt („je Einheit“), und es gilt immer der Tarif für Alleinstehende. Aktuell beträgt der maximale Steuersatz 5.8%. Der Steuerfuss von 4.2 gilt für alle Luzerner Gemeinden gleichermassen.
Haltedauer
Die Haltedauer unter 6 Jahren erfährt einen Besitzesdauerzuschlag von 10% pro Jahr verkürzter Haltedauer. Einen Besitzesdauerrabatt von 1% pro Jahr gilt ab 8 Jahren bis zu einem Maximum von 25%.
Kanton Graubünden
Im Kanton Graubünden bewegt sich die Grundstückgewinnsteuer zwischen 5% und 15%. Auch hier entscheidet die Haltedauer über die Höhe der Steuer.
In der Abwicklung wird eine Frist von 90 Tagen gewährt und die Einreichung erfolg mit einer Spezialsoftware.
Im Zusammenhang mit Ferienwohnungen und dem Status des Zweitwohnsitzes muss die dauerhafte und hauptsächliche Niederlassung genau in betracht gezogen werden, wenn es um den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer geht.
Abzüge für Verkaufskosten
Offensichtliche Kosten wie Insertion einer Immobilie oder die Verkaufsberatung können in den meisten Kantonen als Verkaufsaufwand abgezogen werden. Auch Notariatskosten fallen beim Verkauf an. Es gibt aber auch versteckte Kosten, wie zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung, die vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden darf.
Berechnung der Anlagekosten
Auch diese Kosten, die den Gewinn reduzieren, sind in Theorie einfach zu summieren. In der Praxis jedoch gehen oft Investitionen vergessen, es bestehen Unklarheiten, ob es sich nicht um Unterhaltskosten handelt, oder die Belege für wertsteigernde Investitionen fehlen.
Dokumentation der Anlagekosten gemäss Wegleitung
Bei diesem Punkt lohnt es sich, ein Gespräch mit den Steuerbehörden vor der Veranlagung zu führen, um das Maximum zu erreichen. So kann Klarheit geschaffen oder ein Kompromiss für Investitionen mit Interpretationsspielraum gefunden werden. Dies wird oft unterschätzt, weil jede Immobilie und jedes Bauvorhaben einzigartig ist und von Steuerbehörden als Ganzes verstanden werden muss. Wird dies erst später bemerkt, muss der Weg einer Einsprache gegangen werden, der selten zum Erfolg führt.
Abzüge für Investitionen sind die aufwändigsten Stolpersteine bei der Grundstückgewinnsteuer. Je nach Verkaufsobjekt müssen ordnerweise Unterlagen gesichtet werden.
Einschätzung des ursprünglichen Kaufpreises
Bei alten Objekten profitiert der Steuerpflichtige zwar von einer langen Haltedauer, der Kaufpreis war aber oft auch relativ tief und entsprechend fällt die Grundstückgewinnsteuer hoch aus.
Die meisten Gesetze kennen hier Optionen zur Festlegung der Gestehungskosten. Es ist wichtig, diese Optionen alle zu berechnen und die günstigste davon zu wählen. Im weiteren spielen hier auch Erbschaft und Rechtsnachfolge eine Rolle.
Die Einschätzung der Anlagekosten sind ebenso kritische Stolpersteine bei der Grundstückgewinnsteuer.
Keine Fristen verpassen
Die Einreichefrist beträgt in den meisten Kantonen 30 Tage. In vielen Steuerfällen ist es jedoch nicht möglich diese Frist einzuhalten, da der Aufwand für die Dokumentation beträchtlich ist oder Unterlagen von Handwerkern oder Behörden angefordert werden müssen.
Fristerstreckung bei der Grundstückgewinnsteuer
Für die Frist bei der Grundstückgewinnsteuer kann immer eine Verlängerung beantragt werden. Diese muss nicht begründet sein.
Wird die Frist nicht eingehalten, eine Fristerstreckung zu spät eingereicht oder eine wiederholte Fristerstreckung verlangt, kann dies zu weiteren Gebühren, Strafen und schliesslich zur Einschätzung auf den dem Steueramt bekannten Grundbuchfakten führen.
Steuerberatung für die Grundstückgewinnsteuer ist schwierig zu finden und kann sehr teuer sein
Für Privatpersonen ist ein Hausverkauf oder ein Wohnungsverkauf ein einschneidendes Ereignis, das oft zwischen Lebensabschnitten stattfindet oder mit anderen persönlichen Ereignissen zusammenfällt.
Da der Fokus auf dem Immobilienverkauf liegt und die Grundstückgewinnsteuer oft ausgeblendet wird, ist die kurzfristige Suche nach einem Steuerberater oft schwierig und es ist unklar welche Kosten diese wiederum mit sich bringt. Bei Simpletax sind die Preise für die Grundstückgewinnsteuererklärung im voraus bekannt und die Steuerberatung kann auch als nicht bestehnder Kunde in Anspruch genommen werden. Bei bestehenden Mandanten ist ein weiterer Vorteil, dass die Deklaration der Immobilie bei den regulären Steuern bereits dokumentiert ist.
