Aufschub der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich erleichtert den Erwerb eines Ersatzobjektes, wenn ein Umzug in ein neues Eigenheim ansteht.

Am Beispiel des Kantons Zürich sind in der folgenden Tabelle die drei Fälle dargestellt, nach denen die Steuer komplett aufgeschoben wird, teilweise aufgeschoben wird oder sofort und vollständig bezahlt werden muss.

1. Ist das Ersatzobjekt teuerer als der Verkaufserlös, wird die Steuer aufgeschoben. Im Beispiel musste für das Ersatzobjekt 1’880’000 Franken bezahlt werden, es war also nicht aus dem Verkaufserlös finanzierbar. Somit ist der Steueraufschub sinnvoll.
2. Ist der realisierte Gewinn weniger als der Gewinn am Verkaufsobjekt selbst, kann die Differenz aufgeschoben werden. In diesem Beispiel sind 180’000 Franken steuerbar.
3. Ist der realisierte Gewinn höher als der Gewinn am Verkaufsobjekt, das heisst das Ersatzobjekt wurde unter dem Anschaffungspreis des Verkaufsobjektes erstanden, muss die Steuer ganz bezahlt werden. Mit 630’000 Franken realisiertem Gewinn ist es möglich, die Steuern zu begleichen, auch wenn sie sehr hoch ausfallen werden. Bei einer langen Haltedauer von 20 Jahren werden es immer noch ca. 95’000 Franken sein.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer optimieren

Im Detail gilt es, die Anlagekosten und alle möglichen Abzüge zu optimieren. Gleichzeitig sollte das Ersatzobjekt so ausgelegt werden, dass die beiden Immobilien-Transaktionen passen. Müssen noch Hypotheken amortisiert oder übertragen werden, kann es kompliziert werden.

Im weiteren gilt es zu beachten, dass Ersatzobjekte nur für den eigenen Wohnsitz gelten und nicht für Anlageobjekte herangezogen werden dürfen.

„Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Objekt durch den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Hauptwohnsitz genutzt wird. Diese Voraussetzung ist bei Zweit- oder Ferienwohnungen nicht erfüllt“.

Quelle: Rundschreiben der Finanzdirektion des Kantons Zürich.

Fristen beim Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Bei den Fristen für das Ersatzobjekt gelten wiederum besondere Regeln:

• Geplante Ersatzbeschaffungen können innerhalb eines bestimmten Zeitraumes geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Teile der Immobilie, wie An- oder Umbauten.
• Das Steueramt kann bis 5 Jahre nach der definitiven Veranlagung eine Nachveranlagung durchführen um den tatsächlichen Sachverhalt des Ersatzobjektes zu beurteilen.

In unserer Praxis entscheiden sich über 50% der privaten Verkäufer einer Immobilie, ein Ersatzobjekt zu erwerben. Wir unterstützen Sie gerne bei der Steuerplanung und der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer.